Amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o reducir plazo?
Cuando tienes ahorros y una hipoteca, tarde o temprano surge la pregunta: ¿adelanto parte del préstamo? Y si lo hago, ¿reduzco la cuota o el plazo?
Las dos opciones
- Reducir plazo: sigues pagando la misma cuota, pero terminas antes.
- Reducir cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes.
En los dos casos, el dinero que entregas reduce el capital pendiente y, por tanto, los intereses futuros. La diferencia está en cuánto.
Qué ahorra más
Reducir plazo casi siempre ahorra más intereses. Al mantener la cuota, el capital pendiente baja más deprisa y pagas intereses durante menos meses.
Ejemplo: hipoteca con 120.000 € pendientes al 3 % y 20 años por delante, cuota de 665,52 €. Si amortizas 10.000 €:
| Opción | Resultado | Ahorro de intereses |
|---|---|---|
| Reducir plazo | Terminas 2 años y 2 meses antes | unos 7.630 € |
| Reducir cuota | La cuota baja a 610,06 € | unos 3.310 € |
Cuándo elegir cada una
Reducir plazo encaja si:
- Tu cuota actual es cómoda para tu presupuesto.
- Quieres pagar menos intereses en total.
- Te gustaría terminar la hipoteca antes de jubilarte.
Reducir cuota encaja si:
- Necesitas liberar dinero cada mes, por ejemplo por la llegada de un hijo o una bajada de ingresos.
- Tienes una hipoteca variable y quieres protegerte ante subidas del euríbor.
- Quieres invertir o ahorrar la diferencia mensual.
Cuándo compensa amortizar
Cuanto antes, mejor. En los primeros años, la mayor parte de cada cuota son intereses; adelantar capital entonces tiene mucho más efecto que hacerlo al final.
Cuanto más alto el tipo, mejor. Amortizar te da una rentabilidad segura equivalente al tipo de interés de la hipoteca. Con un tipo bajo, puede compensar más mantener el dinero en un producto que rinda más, asumiendo su riesgo.
Las comisiones
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario limita lo que puede cobrar el banco:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,25 % los 3 primeros años, o 0,15 % los 5 primeros (según contrato); después, 0 % |
| Fija | 2 % los 10 primeros años; 1,5 % después |
En ningún caso puede superar la pérdida financiera real del banco. Con una comisión del 0,25 %, amortizar 10.000 € cuesta como mucho 25 €.
Cuándo es mejor no amortizar
- Si no tienes un fondo de emergencia de entre tres y seis meses de gastos. Recuperar ese dinero después es difícil.
- Si tienes deudas más caras, como préstamos personales o tarjetas: amortízalas primero.
- Si amortizar supondría perder bonificaciones de la hipoteca o quedarte sin liquidez para un gasto previsto.
Antes de decidir, pide a tu banco el cuadro de amortización con las dos opciones: te dirá exactamente el ahorro y la nueva cuota o el nuevo plazo.
Los resultados son orientativos y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal, legal ni médico.